都市と農地

少子高齢化社会の中で、
顕在化する都市と農地の問題点

日本は誰もが認める少子高齢化社会の真っただ中にあります。その中で、今までであれば、農地を持っている農家の皆様は、後継者不足という課題解決のため、農地を宅地に転用することで、何とかその問題を解決してきました。しかし、現在においては、少子高齢化による不動産への長期投資のリスクを考えると、単純に農地を宅地にする、という選択肢が正解のようには思えません。サブリースによる採算性の悪化も懸念されます。

また後述しますが、最も大きな問題として挙げられるのが、信頼できる相談相手が不足していることではないでしょうか。例えば、ご子息に持っている土地を相続する場合、相続税や納税猶予を乗り切るための財源準備と手続きをするための高度な専門知識が必要であり、そこには、信頼できる相談相手が絶対的に必要になってきます。その信頼できる相手そのものが現在不足していると言わざるを得ません。

さらに都市郊外の農地や都市計画区域外の農地も含めて、新型コロナウイルス感染症拡大の現在においては、今までの高齢者住宅の在り方自体が再検討されるべきではないかと考えます。

 

 

多様な立場の農地を持つ農家の山積する課題

農地を所有しているオーナー様は多種多様な環境の中で農地を所有し続けています。
個々では3つのパターンに分類してそれぞれ山積する課題をいくつか抽出していきたいと思います。

都心の生産緑地をもつ農家の課題
営農をすぐやめるのも忍びないが、子供たちが継いでくれない
今持っている土地を段階的には手放さなければならない
しかし先祖から受け継いでいる土地を自分の代で手放したくない
生産緑地解除に伴う相続税対策、延滞税対策、固定資産税への信頼できる相談者がいない

都市郊外の市街化調整区域混在の農地を持つ農家の課題
営農をすぐやめるのも忍びないが、子供たちが継いでくれない
アパート等の賃貸住宅を建てても集客できない
そもそも利回りがなかなか合わずキャッシュフローが低すぎる
市街化調整区域の農地が大部分で建てられない

後継者のいない都市計画区域外の農地を持つ農家の課題
子供が都心に出ていて跡継ぎがいない
農地と実家があるが土地活用の方法がみつからない
現在の農地の処分の方法に悩んでいる
親がまだ健在だか加齢で営農が続けられない遠隔地で心配だ

このように様々な課題が挙げられますが、これを解決できる手段を見出すためには、新しい何かを世の中に提案しなくてはいけないと思います。

 

 

生産緑地の2022年問題に伴い、
選択を迫られる都市農家とその課題

都市農家は、営農するために生産緑地の指定を受けている方が多いと思います。
指定後30年というルールにより多くは2022年に、このまま保全するのか宅地化するかの選択を迫られることになります。
実質的な選択肢としては、

  • 実質的に宅地化する(有効活用または売却)
  • 特定生産緑地の指定を受け10年間の再延長(将来への課題先送り後継者に委ねる)
  • 生産緑地のまま営農(課税が段階的に宅並となり2027年には100%、5年以内に解決しなければ、宅地並みの課税は負担不可能)

が挙げられます。
ここで問題になってくるのは、その選択をするにしても、皆さんが信頼できる相談相手が不足していることです。
前述のように、専門的な知識が必要になり、さらに大きなお金も動きます。
その中で信頼できる相談相手は不可欠であり、その信頼できる相談相手として、
私たち都市緑地株式会社があるのです。

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