生産緑地の宅地開発

生産緑地の2022年問題と呼ばれていたものは、特に大きな影響はなく、大部分の生産緑地が特定生産緑地に移行することで決着するようです。生産緑地の宅地化による土地の値崩れも、今のところその傾向はありません。特定生産緑地を選択しなかった農地が数年をかけて徐々に宅地化されていくでしょう。次は10年後。今回のように30年待つ必要はありませんが、その間に農業の後継者問題が解決されるわけではありません。

経済的な問題がなければ、ご先祖さまからの土地を積極的に手放したいわけではないと思います。耕作の継続が難しく、いずれは宅地化するしかない。その後は、手放すか、土地活用で宅地の課税に耐えられる資産運用をするかの選択に迫られている。これが実情ではないでしょうか。

2つのケースがあります。

1. 投資に向く土地の場合
2. 投資に向かない土地の場合

①は、宅地化した場合に駅から近いなど利便性がよく、マンションや商業施設など多額の投資をしても将来の人口変動や需要のバランス変化に耐えられる投資が安心してできるケースです。既存の生産緑地は最低500㎡からなので、この土地を使い切るには相当の借金をすることになりそうです。しかし、立地がよければ賃貸マンションなどを建設するのにも向いています。分譲マンション用地として思い切って売却するというのも、このケースかもしれません。

耕作が継続できないので中途半端に残しても仕方がないから一気に宅地化する、という消極的な選択なら、「ケアファーム」による土地活用をご検討ください。農地を低い固定資産税のまま残し、さらに未来の事業に後継者をつなげることができます。

②は、市街化区域の生産緑地でも駅からバス便などアクセスが悪く、賃貸物件としては将来的に不安が残るケースです。市街化区域で賃貸マンションやアパートを建てるのは、過去は王道の土地活用でした。でもそれは、人口増の時代のこと。土地活用の建築は少なくとも20年以上の返済期間がある借金が前提となります。20～30年後の人口動態は、住宅地の都心集中、またはコロナをきっかけとしたリモートワークや郊外指向による住宅の多様化。いずれにしても、入れ替えの激しい賃貸住宅が安泰でいられるとは限らず、それでも建設したアパートの事例には事欠きません。このような時にできるのは、現時点での宅地化に対する戸建て住宅の分譲用地として、開発業者さんへ売却することくらいでしょうか。しかし、道路造成や上下水工事その他開発の経費等を考えると、売却金額は思ったよりも少なく、先祖伝来の土地を自分の代で売るにはちょっと残念過ぎるかもしれません。

アパートとして将来の入居者確保や賃貸住宅サブリース業者さんの条件変更に不安を感じるなら、「ケアファーム」をご検討ください。幸いなことに、売却では満足できる価格にならない土地も、大都市周辺の生産緑地は宅地化では相当の担保力があります。高齢者住宅事業者による賃料保証は、15年または20年以上賃料を変更しないという特徴があります。賃貸住宅に比較して、入退去の費用や広告費もかかりません。
長期間の安定事業となります。

都市郊外農地の後継者問題

都市郊外の農地の荒廃が進んでいます。後継者がいないのが最大の理由です。都市郊外では、何とか除草などの管理がされている遊休農地が広がり、管理者がいなくなり荒廃した農地では、相続放棄されている土地も広がります。農地の荒廃はその周辺への影響も大きいため、農地バンクのような制度もありますが、活用が成功しているとは言えません。

都市周辺の農地は市街化調整区域にあることが多く、簡単に転用もできません。また、農地の間にある旧来の宅地（既存宅地）も、農地所有者と管理の問題もあって有効活用できないケースも多くあります。そのため、宅地であるにもかかわらず価格が低く、担保価値も低いため、この宅地を有効に活用する方法も、投資のための資金調達をする方法もなく放置されています。

しかし、都市周辺の里山や畑は自然環境に優れ、通勤や通学を考える必要がない高齢者住宅として高い価値があります。ケアファームはこのような地に、コミュニティと生活を生み出すことができます。

信用力のある介護事業者さんの家賃保証による収益で、ESG投資を実行する優良企業や個人の力を借りることで、土地の担保価値が低く資金調達力が低いことは解決できます。

ケアファームとは

ケアファームは、「介護（ケア）」と「農場（ファーム）」、それぞれの要素を併せ持つ施設です。介護施設を併設する農場で、農業に携わるスタッフ、要介護の高齢者のケアを行う資格を持ったスタッフ、ボランティアによって運営されています。その名称から、時々見かける菜園付きの高齢者住宅を想像されるかもしれませんが、入居者さんに土いじりを楽しんでいただくものとは異なります。

北欧の社会福祉レベルは、日本より20年以上進んでいると言われていますが、ケアファームも元々は、介護先進国であるヨーロッパから生まれてきた形態です。

日本で介護保険制度が始まる前、ケアファームは1998年頃にオランダをはじめとするEU各地に急速に広がりました。例えばオランダには、人口約1,780万人、国土は九州と同じくらいの広さにも関わらず、1,500を超える数のケアファームがあります。

日本型ケアファーム

しかし、このようなケアファームをそのまま日本に持ってきても、必ずしも日本の文化や制度に合うとは限りません。都市緑地株式会社は、日本に合った「日本型ケアファーム」を提唱しています。ケアファームの運営をボランティアに頼るのではなく、企業の投資対象に適した低層木造建築と、障がい者就業支援の農場とを組み合わせることによって実現します。

• 地域社会との共生、農業と福祉の連携
• 高齢者が生きがいをもって暮らせる環境づくり
• 環境に配慮した高齢者住宅

特別養護老人ホームが地域に開かれ地域と共生するためのサテライトとして、サービス付き高齢者向け住宅を中心に、デイサービスやショートステイなどもご提案いたします。

日本の制度や風土にあった「生きがい」、「心の豊かさ」、「楽しさ」を実現するのが、弊社が提唱している「日本型ケアファーム」なのです。

農地・生産緑地とケアファーム

後継者がいない場合に、近い将来に管理できなくなる農地やその隣接の宅地を有効に次世代へ引き継ぐため、ケアファームは時に有効な手段となります。農地は耕作をする人がいなくなり、維持するための管理を怠ってしまえば、その機能を失います。

生産緑地は、都市に大切な緑地として機能します。ケアファームによって収益を得ると同時に、事業の可能性とともに最小の維持費で次世代へ引き継ぐことができます。

これは、生産緑地を特定生産緑地とし、農地のまま耕作を継続することを選択した農家の皆様にも、耕作の継続が難しく、売却を決断せざるをえない農家の皆様にも適した、第三のご提案となります。また、都市郊外で後継者のいない、有効な活用方法がない農地に関しても、周辺を含めた農地維持の核となる可能性をもっています。

高齢者が残りの人生を生き生きと過ごす手助けや、障がい者の方がやりがいのある仕事を得て、生きがいのある健康な暮らしを送る手助けができる地主さんとして、また、今まで大切にしてきた農地を引き継いでくれる人たちに、耕作の楽しさを教えてあげられる先生として、ご活躍願いたいと思います。

お問い合わせ（資料請求・ご相談）

弊社がご提案する「ケアファーム」が持つ、実利面での魅力と利点がお分かりいただけたでしょうか。ご興味をお持ちいただけましたら幸いです。

都市緑地株式会社代表の太田は、社会福祉法人理事や上場企業グループ会社の代表取締役などを歴任し、一級建築士としてもこれまで数多くの土地活用や福祉施設開発に取り組んでまいりました。豊富な実績と多くのネットワークを活かして、クライアント様のご期待にお応えします。

また、弊社では、ビジュアルイメージが掲載されたケアファームの設計例や、理事役員の皆様にご説明するための詳細資料もご用意しております。

農地や生産緑地の所有者様の現状をお聞かせいただくことで、最適なご提案をさせていただきます。税理士やFPによる無料相談の窓口になることもできます。ご懸念やご不安をお持ちの場合でも、ぜひお気軽にご相談ください。

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