ESG投資案件をお探しの皆様

ESG投資とケアファーム

都市緑地株式会社のメインテーマは「ケアファームをESG投資で実現する」です。ESG投資案件として「ケアファーム」をご提案いたします。

 

ケアファームとは

ケアファームは、「介護(ケア)」と「農場(ファーム)」、それぞれの要素を併せ持つ施設です。介護施設を併設する農場で、農業に携わるスタッフ、要介護の高齢者のケアを行う資格を持ったスタッフ、ボランティアによって運営されています。その名称から、時々見かける菜園付きの高齢者住宅を想像されるかもしれませんが、入居者さんに土いじりを楽しんでいただくものとは異なります。

北欧の社会福祉レベルは、日本より20年以上進んでいると言われていますが、ケアファームも元々は、介護先進国であるヨーロッパから生まれてきた形態です。

日本で介護保険制度が始まる前、ケアファームは1998年頃にオランダをはじめとするEU各地に急速に広がりました。例えばオランダには、人口約1,780万人、国土は九州と同じくらいの広さにも関わらず、1,500を超える数のケアファームがあります。

 

日本型ケアファーム

しかし、このようなケアファームをそのまま日本に持ってきても、必ずしも日本の文化や制度に合うとは限りません。都市緑地株式会社は、日本に合った「日本型ケアファーム」を提唱しています。ケアファームの運営をボランティアに頼るのではなく、企業の投資対象に適した低層木造建築と、障がい者就業支援の農場とを組み合わせることによって実現します。

  • 地域社会との共生、農業と福祉の連携
  • 高齢者が生きがいをもって暮らせる環境づくり
  • 環境に配慮した高齢者住宅

特別養護老人ホームが地域に開かれ地域と共生するためのサテライトとして、サービス付き高齢者向け住宅を中心に、デイサービスやショートステイなどもご提案いたします。

日本の制度や風土にあった「生きがい」、「心の豊かさ」、「楽しさ」を実現するのが、弊社が提唱している「日本型ケアファーム」なのです。

 

SDGs、ESG投資、インパクト投資

よく同じように出てくるこの言葉、この違いから始めます。
SDGsは「Sustainable Development Goals(持続可能な開発目標)」の略称です。国連加盟193か国が2016年から2030年の15年間で達成するために掲げた目標で、17の大きな目標と具体的な169のターゲットで構成されています。

弊社では、このうち次の4つをテーマとして取り上げています。

  • 3 すべての人に健康と福祉を
  • 11 住み続けられるまちづくりを
  • 13 気候変動に具体的な対策を
  • 15 陸の豊かさも守ろう
この目標を達成するためには、環境(Environment)と社会(Social)の課題解決に貢献し、企業統治(Governance)の適正化に取り組む投資をすることが必要です。これがESG投資です。

さらにこの中で、社会的および環境的に貢献する技術やサービスを提供するための投資を、インパクト投資といいます。インパクトとは社会に対するポジティブなインパクトです。投資に対するリスクとリターンは計測すべきものですから、これに続く第3軸のインパクトも測定可能でなければなりません。

 

ケアファームのインパクト

都市緑地株式会社のミッションの日本型ケアファームには、4つのインパクトがあります。

  1. 高齢者や要介護者の生きがいに、多様性とコミュニケーションを提供する
  2. 障がい者雇用のありかたに、より一層のやりがいと生きがいを提供する
  3. 都心の都市緑地のサステイナビリティーを守り、都市郊外の農地を荒廃から取り戻すコミュニティーを作る
  4. 木材、それも国産木材を使い、建設までのCO2削減と炭素固定を具体的な例として社会に提示する

インパクト投資としては特に最初の2つはまだ計測する手段がありませんので、都市緑地はESG投資をスタートにインパクト投資に取り組んでいきたいと思います。

 

ESG投資はCSRではない

ところで、CSR活動という言葉があります。CSRとは「企業の社会的責任」、企業が倫理的観点から事業活動を通じて自主的に社会に貢献する責任という意味で、益ばかり上げるのではなく、社会的責任も果たしなさいということです。そこがESG投資とは異なります。ESG投資とは、むしろこれからは、そこから脱しなければ企業が生き残れない、生き残る手段として避けられないという概念なのです。

 

不動産投資としてのケアファーム

本題に入りましょう。前述の「ケアファームのインパクト」①と②と③をミッションとした、④による不動産投資です。

延床面積2000㎡の標準的なケアファームの建物を鉄筋コンクリートや鉄骨から木造に変更すると、建設時のCO2排出量は約600トン減となり、国産木造とすると海外からの輸送によるCO2排出量はさらに削減できます。またこの建物の建設により360トンのCO2が固定され、一棟の建物で約1000トンの削減固定となります。

さらにケアファームは、ZEB(Zero Energy Building)においてZEB ready、つまり消費エネルギーを基準の50%以下とすることを目指します。もちろん一つ一つの建物で固定できるCO2は多くはありませんが、木造建築の推進を福祉の建物で社会に提示することができます。

高齢者社会が進むにつれて不足する高齢者住宅ですが、その家賃水準は高いものではなく、商業建築のように投資対象として優れているわけでもありません。土地を購入して建物を建設すると賃貸しても収支が合わないことも多く、その多くが、既に土地を所有している地主さんの土地活用案件としてのみ成立しているのです。

しかし、有利な点もあります。高齢者住宅は通勤通学がなく、通常の賃貸住宅よりも家賃が立地の利便性の影響を受けにくいという側面です。さらに、ケアファームは農場、つまり土地の価格が非常に安いところに立地環境があります。一般に木造建築は鉄筋コンクリートや鉄骨よりも建物価格が安くなりますが、その安くなる金額で土地が買えてしまうほどです。つまり、地主さんの土地活用案件としてだけでなく、土地を購入しても土地建物で収支が合うのです。

 

CF経営とPL経営

例えば、総投資の金額が5.5億円のケアファームがあるとします。このうち5千万円が土地代で5億円が建築費とすると、土地代5千万円に対しては減価償却がありません。5億円のうち70%が建物とすると、木造なので3.5億円が法定耐用年数22年。30%が設備とすると、法定耐用年数平均15年と仮定して、単年度の減価償却費はどれくらいになるでしょうか。

同じ規模5.5億円の不動産投資案件が土地2.5億円で建築費3億円とし、鉄筋コンクリート造、建物と設備の比率は同じとします。減価償却費は建物2.1億円に対して法定耐用年数47年、設備9千万円に対して15年。計算するまでもありません。ケアファームの大きな減価償却費は本業と通算されて減税となり、キャッシュフローが残る経営となります。

もちろん、会社の方針としてCFではなくPLを重視する経営もあります。税務上、減価償却費は任意で繰り延べできますが、情報公開や株主さんへの説明責任上、木造の経済的耐用年数を説明しなければならない状況もあるでしょう。

近年、木造の大型建物が非常に増えてきました。木造建物のREIT(不動産投資信託)も組成されるようになってきています。木造の経済的耐用年数を客観的に評価する方法も、対応可能になってきており、その意味でも時代が木造に追いついてきたと言えます。

 

お問い合わせ(資料請求・ご相談)

CSRではないESG投資案件として、弊社がご提案する「ケアファーム」が持つ魅力と利点がお分かりいただけたでしょうか。ご興味をお持ちいただけましたら幸いです。

都市緑地株式会社代表の太田は、社会福祉法人理事や上場企業グループ会社の代表取締役などを歴任し、一級建築士としてもこれまで数多くの福祉施設開発や土地活用、ESG投資案件に取り組んでまいりました。豊富な実績と多くのネットワークを活かして、皆様のご期待にお応えします。

また、弊社では、ケアファームの投資収支試算表もご用意しております。

都市緑地株式会社では、地主さんがケアファーム建設のための借入意志がない、または担保不足で資金調達ができないケースを弊社がお手伝いし、オーナーとなれる企業様や個人様を募集しています。高い与信のオペレーターさんで、長期間固定の賃貸契約が可能です。ご検討ください。


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