ゼネコン・ハウスメーカー様

駅遠案件の魅力

駅から遠い土地活用案件をお預かりになっていませんか。駅遠の立地条件の土地に「ケアファーム」をご提案できるかもしれません。

 

ケアファームとは

ケアファームは、「介護(ケア)」と「農場(ファーム)」、それぞれの要素を併せ持つ施設です。介護施設を併設する農場で、農業に携わるスタッフ、要介護の高齢者のケアを行う資格を持ったスタッフ、ボランティアによって運営されています。その名称から、時々見かける菜園付きの高齢者住宅を想像されるかもしれませんが、入居者さんに土いじりを楽しんでいただくものとは異なります。

北欧の社会福祉レベルは、日本より20年以上進んでいると言われていますが、ケアファームも元々は、介護先進国であるヨーロッパから生まれてきた形態です。

日本で介護保険制度が始まる前、ケアファームは1998年頃にオランダをはじめとするEU各地に急速に広がりました。例えばオランダには、人口約1,780万人、国土は九州と同じくらいの広さにも関わらず、1,500を超える数のケアファームがあります。

 

日本型ケアファーム

しかし、このようなケアファームをそのまま日本に持ってきても、必ずしも日本の文化や制度に合うとは限りません。都市緑地株式会社は、日本に合った「日本型ケアファーム」を提唱しています。ケアファームの運営をボランティアに頼るのではなく、企業の投資対象に適した低層木造建築と、障がい者就業支援の農場とを組み合わせることによって実現します。

  • 地域社会との共生、農業と福祉の連携
  • 高齢者が生きがいをもって暮らせる環境づくり
  • 環境に配慮した高齢者住宅

特別養護老人ホームが地域に開かれ地域と共生するためのサテライトとして、サービス付き高齢者向け住宅を中心に、デイサービスやショートステイなどもご提案いたします。

日本の制度や風土にあった「生きがい」、「心の豊かさ」、「楽しさ」を実現するのが、弊社が提唱している「日本型ケアファーム」なのです。

 

市街化区域の生産緑地

東京23区でも憧れの住宅地、世田谷区。2021年7月1日時点で目を引いたのは、東京23区の住宅地で下落率の上位10位をこの世田谷区内の地点が独占したことでした。世田谷区岡本3丁目は、ブランド駅の二子玉川、成城それぞれからバス便で十数分、ここが23区最大の下落率2%です。もちろん、この地にテレワークに都合のよい戸建て住宅を手に入れようとしたら、ちょっと庶民には手が届かない物件となりますが。

また、駅から遠いこの地域では、下落後の土地価格を考慮してもアパートの家賃が土地建物取得価格に見合わず、新築では地主さんの建て貸しのみが土地の有効活用として成立します。人口動態の変化は、世田谷ですらこのような状態になっているのです。

生産緑地の宅地化に関して、都下や首都圏のその他の生産緑地ではどうでしょうか。駅近の生産緑地が宅地化される場合は、もちろん賃貸マンション、アパートなどの土地活用手段があります。ところが駅からバス便になると、急にご提案の方法が難しくなります。10年前なら躊躇なくアパートをご提案できた地域でも、人口動態を考えると、20~30年後の入居者の確保、つまりローン返済をお約束できる場所は限られているのではありませんか。

将来のリスクを回避するためには、戸建て住宅の分譲用地というご提案もありますが、開発に要する費用を考え、仕入れから販売までの利子経費や利益までを考えると、地主さんにご理解いただける買取金額を提示するのはなかなか難しくなります。さらに先祖伝来の土地を売却する決心を求めるのは、それ以上に難しいのではないでしょうか。

駅から遠いと急速に魅力がなくなる賃貸住宅に対して、ケアファームは駅から遠くて当たり前です。農園なのですから。さらに入居している高齢者の方に通勤通学はありません。駅から遠いことがハンデになりにくいのです。そのため賃料の低下が防げます。

また、ケアファームは基本的に高齢者住宅事業者さんの一括借りでの運用が基本ですが、ヘルスケア施設は長期間家賃の変更がない契約が基本で、保守的な地主さんにもご説明がしやすいのはご存じの通りです。アパートに競合することができるのです。

 

都市郊外の市街化調整区域と既存宅地

大都市圏の生産緑地でも変動がおこっています。それでは、都市郊外にある市街化調整区域の農地ではどうでしょうか。東京でも山手線から私鉄で30~40分も外側に出て駅から離れると農地があります。この農地はいたるところ遊休農地となり、事実上耕作放棄されている畑が広がっています。これも後継者不足が深刻なのが理由です。市街化調整区域内の農地や既存宅地の有効活用を依頼されるケースも多いと思いますが、前述の市街化区域の生産緑地などと比較してはるかに難しく、営業のご担当者も頭を抱えているのではありませんか。

課題は3つあります。

  1. 開発要件の厳しさ
    ご承知の通り、市街化調整区域の開発要件は非常に厳しく、建設できる建物が限られます。
  2. 収益性の低さ
    市街化調整区域にあり、有用で、投資に見合う収益が得られる建物は限られています。仮に建設できても、投資に見合う収益を得なければなりません。
  3. 資金調達の難しさ
    市街化調整区域の土地評価は低く、担保力がないため、必要な資金が調達できません。

ほとんど三重苦です。

①に関しては、既存宅地で建設がほぼ自由にできることもありますが、普通は良くて限られた福祉系建物か日常店舗の一部です。

ケアファームはどうでしょうか。農地が隣接することが必要な条件なので、住宅地に建設するよりも農地周辺の方が立地に適しています。基本的に福祉施設なので、行政にもよりますが、開発要件として許可される可能性があります(実績があります)。もちろん、既存宅地と農地の隣接地は最高の立地です。ケアファームは駅から遠くて当たり前、ハンデではありません。里山や畑はケアファームの魅力です。

市街化調整区域には、既存宅地でも土地の価格が極めて安いところがあり、それなら土地を買い取っても収支が合います。信頼できるオペレーターが運用し、そのオペレーターの与信を根拠に土地建物を取得する企業や個人に、土地の担保価値によらない資金調達力があれば、③の課題も解決できることになります。都市緑地はオペレーターだけでなく、このホルダーもご紹介します。

 

インパクト投資とケアファーム

このように、ケアファームは駅遠の土地を生かすことができます。高齢者が残りの人生を生き生きと過ごす手助けや、障がい者の方がやりがいのある仕事を得て、生きがいのある健康な暮らしを送る手助けができる施設を、地主さんにご提案できる可能性があるのです。

また、ケアファーム事業は、単なるCSR(企業の社会的責任)を果たすために必要な支出としてホルダーやオペレーターに提案するのではなく、利益を伴うインパクト投資として提案できる仕組みとなっています。

もちろん皆様の企業も、インパクト投資やESG投資に関しては、目標ではなく出発点として、その取り組みを始めていることと思います。ぜひ、都市緑地もご一緒させてください。

 

お問い合わせ(資料請求・ご相談)

弊社がご提案する「ケアファーム」が持つ、実利面での魅力と利点がお分かりいただけたでしょうか。ご興味をお持ちいただけましたら幸いです。

都市緑地株式会社代表の太田は、社会福祉法人理事や上場企業グループ会社の代表取締役などを歴任し、一級建築士としてもこれまで数多くの土地活用や福祉施設開発に取り組んでまいりました。豊富な実績と多くのネットワークを活かして、皆様のご期待にお応えします。

また、弊社では、候補地の諸条件をご提示いただければ、周辺の基礎的なマーケティング資料、オペレーター、ホルダーの可能性や仮定賃料、また仮定収支資料も無料で作成可能です。

ゼネコン・ハウスメーカー様の現状をお聞かせいただくことで、最適なご提案をさせていただきます。生産緑地の相続に関して、税理士やFPによる無料相談の窓口になることもできます。生産緑地は少しのミスで施主様多額の損失となることがあります。ぜひお気軽にご相談ください。


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