グリーンリースの第三者評価

グリーンリースとは

ビルオーナーとテナントが協働し、不動産の省エネなどの環境負荷の低減や執務環境の改善について契約や覚書等によって自主的に取り決め、取り決め内容を実践することをいいます。この取組により、ビルオーナー・テナント双方が光熱費削減等の恩恵を受け、Win-Winの関係を実現します。
国土交通省「グリーンリース・ガイド」

大家さんとして建物を建ててテナントさんに貸し出す場合、SDGsの考え方に協調するため、いろいろな手法で省エネを図るとします。断熱材を厚くし、建具の省エネ性能を高め、エアコンや換気や給湯に省エネ効果の高い高級な機器を採用します。建設費が高くなり負担が増えるのは大家さんです。しかし、光熱費が軽減されるのはテナントさんなので、大家さんにメリットはありません。これは、例えば屋上に太陽光発電装置を設備した場合にも当てはまります。太陽光発電装置でできた電力を一番効率よく使うのは、売電することではなく、その場で使うこと。つまり、テナントさんの利用になります。やはり電気代が安くなるのはテナントさんです。大家さんが設備費用を負担するのは損なので、これでは設備したくありませんよね。しかし、それでは環境のためにプラスになりません。

大家さんが負担する省エネのための投資を、テナントさんも負担する取り決めをすることにより、両者とも得をして、環境にも良いことをしよう。これを「グリーンリース」と言います。

グリーンリースの手法　＜既存ビルの場合＞

とは言え、大家さんとテナントさんは、家賃を介して利益相反の関係にあります。ここでお互い納得のいく負担額を決めるのにはどうすればいいでしょうか。

既に建設されているビルでテナントさんもいる場合は、大家さん主導で始める方法があります。

まず、ビルの改修の時期に、工事会社または設計事務所に、改修費用とそれによって減額できる光熱費の金額の提案を受けます。次に、大家さんが投資内容を判断し、それによるメリットをテナントさんに提示し、金額の負担を求めます。または、大家さんが光熱費の削減費用をテナントさんに保証したうえで、負担費用を提示します。なお、大家さんが工事業者さんに光熱費の削減内容の保証を求めることもできます。

この方法は出発点と責任の流れがはっきりとし、大家さんとテナントさんの理解も求めやすい方法です。次の2つがポイントです。

省エネに関してかかる費用が明快である
工事の前後で光熱費の違いが明快である

もちろんグリーンリースは、単に契約で光熱費の負担割合を決めるためだけの取り組みではなく、環境に対する大家さん・テナントさん双方の取り組みです。経済的メリットだけではない種々のメリットが存在します。

画像引用元：国土交通省「グリーンリース・ガイド」

グリーンリースの手法　＜新築の場合＞

ところが、新築の場合は状況が異なります。省エネ化工事をしない場合とする場合の、工事費の比較ができません。グリーンリースの取り組みを行うのですから、省エネ化工事をした建物が建設される前提になりますが、省エネ化工事をしない場合の工事費が、簡単には計算できないのです。光熱費も同様です。できた建物は省エネ化したものなのですから。

ただ、このようなケースは今後多く発生します。複数の建物を所有する不動産管理会社さんだけでなく、ケアファームのような高齢者住宅のサブリース、行政のための建築など、類型の建物を複数管理するにあたって、そのグリーンリースの根拠の説明責任が必要なケースは数多く発生すると思われるからです。

特に工場や事務所ビルなど、稼働時間が比較的はっきりしている用途のものと比較して、高齢者住宅など、24時間稼働するうえ、冷暖房換気だけでなく給湯も相当量使用する建物は、かなり複雑な内容となります。